Mit unserer Checkliste können Sie alle wichtigen Punkte bei einer Wohnungsbesichtigung abhaken.
Vor allem bei 1-Zimmer-Wohnungen gilt: Die Lage ist das wichtigste Kriterium, denn sie definiert an erster Stelle den Wert einer Immobilie. Fragen Sie sich:
- Ist die Wohnung gut angeschlossen (Infrastruktur, öffentliche Verkehrmittel, Zentrum)?
- Wie weit weg sind der nächste Supermarkt oder andere Einkaufsmöglichkeiten?
- Tipp: Am besten machen Sie vor dem Besichtigungstermin einen Spaziergang in der Umgebung, dann bekommen Sie einen guten Überblick.
- Würden Sie dort wohnen wollen? Wenn nein, woran liegt es? Könnte es potentielle Mieter abschrecken?
- Bedenken Sie, dass Sie sich diese Dinge auch zu Herzen nehmen sollten, wenn Sie die Wohnung als reine Kapitalanlage erstehen.
Versteckte Mängel können die Freude am Wohnungskauf ersticken. Quelle:©iStock/Nicolas McComber
Mängel in der Wohnung erkennen
Fragen beim Betreten des Hauses
- Wie benehmen sich die Nachbarn? Grüßt man sich?
- Ist die Anlage sauber? Wird sie regelmäßig gepflegt?
- Wie riecht es im Treppenhaus?
- Ist es laut?
Fragen beim Betreten der Wohnung
- Lässt sich die Tür gut schließen oder ist sie etwas verformt? Ist sie sogar undicht?
- Ist die Wohnung gut geschnitten? Gibt es eine separate Küche?
- Wie wird die Wohnung beheizt?
- Wirken die Heizung und die Elektroinstallationen veraltet?
- Ist das Apartment eher ungünstig geschnitten, sodass nicht so viel eingeräumt werden kann?
- Gibt es Abnutzungsspuren am Boden (Fußbodenleisten) oder der Decke?
- Wirkt die Wohnung, als würden die jetzigen Mieter damit pfleglich umgehen oder eher nachlässig?
- Fallen Risse an den Wänden oder der Decke auf? Ist Feuchtigkeit zu sehen?
- Wie laut ist es und wie gut hört man die Nachbarn?
- Gibt es genug Anschlüsse?
- Wie sieht das Badezimmer aus?
- Wirkt es abgenutzt oder finden Sie sogar Schimmel?
- Wie sehen die Fliesen und die Fugen aus – sind sie möglicherweise beschädigt?
- Wie sehen die Sanitäranlagen aus? Wie alt und in welchem Zustand sind diese?
- Wie sieht die Küche aus – in welchem Zustand sind die Küchenmöbel und -geräte? Von wlche Marken sind die Küchengeräte?
- Wenn keine Küche vorhanden ist: Lässt sich in dem vorhergesehenen Platz eine vorgefertigte Küchenzeile einbauen oder braucht man eine Sonderanfertigung?
- Lassen sich die Fenster ordentlich öffnen und schließen? Kommt ein kalter Luftzug durch die Fenster – sind sie sogar undicht?
- Welche Möglichkeiten bietet das Apartment? Ist es eventuell sogar groß genug, dass man noch eine Wand einziehen könnte?
Fragen an den Besitzer oder Makler
- Fragen Sie nach, wie viel Geld für Heizung und Strom ausgegeben werden müssen. Lassen Sie sich die Abrechnungen zeigen.
- Analysieren Sie ebenso den energetischen Zustand der Wohnung – wie viel Energiekosten müssen Sie erwarten?
- Wie ist die Wohnung gedämmt?
- Wie viel Hausgeld wird verlangt und was ist in diesen Leistungen eingeschlossen? Dieser Betrag kann stark variieren und sich ändern, es lohnt sich also, einen genauen Blick darauf zu werfen – immerhin bleiben Ihnen diese Kosten erhalten.
- Stehen Sanierungsmaßnahmen für die Wohnung oder die Anlage an?
- Liegen Ansprüche auf dem Immobilienbesitz?
Viele Mängel werden erst nach dem Kauf entdeckt – erkundigen Sie sich nach Hilfe
Oft ist die Wohnung in schlechterem Zustand als der Makler oder Besitzer versichert. Laut einer Untersuchung des TÜV Rheinland entdeckten 40 Prozent der Käufer später Mängel an der Immobilie. Bei der Wohnungsbesichtigung werden meist Mängel bei Fenstern, Heizungsanlage, Elektroinstallationen und dem Sanitärbereich übersehen.
Es lohnt sich also, diese genauer unter die Lupe zu nehmen. Wenn Sie sich nicht gut genug auskennen – und viele Mängel an der Wohnung sind für Laien nicht erkennbar – , wäre es ratsam, einen Berater anzuheuern. Auskünfte dazu erhalten Sie in den örtlichen Verbraucherzentralen.
Alt- oder doch lieber Neubau?
Renovierte Altbauwohnungen im Prenzlauer Berg, Berlin / Quelle: ©iStock/Nikada
Neubauwohnungen: modern, aber kostspielig
Neubauten sind moderne, neu errichtete Gebäude, und Sie als Kaufinteressent vielleicht sogar der erste Besitzer.
Vorteile
- Die Wohnung zeigt noch keine Altersschwächen, hat weniger Mängel und braucht oft keine Reparaturen.
- Sie ist meist gut gedämmt und verbraucht deshalb weniger Energiekosten.
- Sie ist oftmals modern geschnitten.
Nachteile
- Manchmal wird eine Neubauwohnung nicht zum vereinbarten Termin bezugsfertig – vor allem, wenn bei der Abnahme Mängel entdeckt werden.
- Sie ist oft teurer, während die Mietpreisbremse die Einnahmen deckelt – und liefert daher unter Umständen eine kleinere Rendite.
Das sollten Sie beachten
Wenn Ihnen das Apartment im Neubau als schlüsselfertig zugesichert wird, sollten Sie bei der Übergabe trotzdem sehr streng sein: Denn wenn etwas nicht stimmt, müssen Sie die Wohnung nicht annehmen. Prüfen Sie also, ob alle Bauarbeiten – sowohl im Innen- als auch im Außenbereich – fertig gestellt sind:
- Die Wohnung sollte bezugsfertig sein.
- Die Bautrocknung muss abgeschlossen sein.
- Die Böden sind verlegt.
- Die Wände sind gestrichen und
- die Installationen für die Sanitäranlagen sind abgeschlossen.
Altbauwohnungen: charmant, aber sanierungsbedürftig
Bei einer 1-Zimmer-Wohnung in einem Altbau hängt die Qualität des Gebäudes davon ab, wann es erbaut wurde.
Vorteile
- Je nach Baujahr können Altbauwohnungen mit Charme,
- einem schöneren, großzügigeren Schnitt
- und dickeren Wänden punkten.
- Die Rendite fällt gegenüber einem Neubauapartment unter Umständen höher aus.
Nachteile
- Das Gebäude und auch die Wohnung müssen Instand gehalten und saniert werden – was oft sehr kostspielig ist.
- Es können nach dem Kauf unentdeckte Mängel auftauchen.
Das müssen Sie beachten
Wenn die Anlage 20 Jahre auf dem Buckel hat, sollten Sie prüfen:
- Wurde der Anstrich der Fassade erneuert?
- Wurde der Anstrich im Treppenhaus erneuert?
- Wurde die Heizung ausgetauscht?
Bei einem 40 Jahre alten Haus sollten Sie zusätzlich fragen:
- Wurde das Dach saniert?
- Wurden die Balkone saniert?
- Wurde die Verkabelung modernisiert?
Falls Sanierungsarbeiten versäumt wurden, kann es sein, dass diese in der nächsten Eigentümerversammlung nach dem Kauf der Immobilie beschlossen werden – und dann müssen Sie kräftig in die Tasche greifen. Die Sanierungskosten werden auf das Hausgeld aufgerechnet und Sie müssen mit einem hohen Kostenanstieg rechnen.
Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis?
- Lassen Sie sich Zeit, wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen – lernen Sie erst den Wohnungsmarkt kennen.
- Vergleichen Sie vorher sorgfältig, welche Preise für Immobilien in ähnlicher Lage und ähnlicher Größe verlangt werden.
- Beobachten Sie außerdem die Entwicklung des jeweiligen Immobilienmarktes: Wie viel haben diese Wohnungen vor drei Jahren gekostet bzw. werden sie kosten? Wie wird sich der Stadtteil, in dem Ihre Wohnung liegt, entwickeln? Sind die Kosten für die Wohnungen stärker angestiegen als die Mieten – denn das würde eher gegen einen Kauf sprechen.
- Finden Sie den Wiederverkaufswert der Immobilie heraus. Er muss ein Stück höher sein als der Kaufpreis plus all den zusätzlichen Kosten, die anfallen. Nur dann können Sie Gewinn machen. Wie Sie Ihre Rendite ausrechenen können, erfahren Sie in unserem Artikel über das Apartment als Kapitalanlage.
Der Wert einer 1-Zimmer-Wohnung definiert sich vor allem durch die Lage – dann folgt:
- Dämmung,
- Sanierung,
- Größe,
- Baujahr und
- Zustand.
Wenn Sie alle Details beachtet und sich für ein Objekt entschieden haben, geht es an’s Verhandeln mit dem Makler bzw. dem Verkäufer. Hier zahlt es sich aus, wenn Sie die Wohnung auf Mängel untersucht haben. Sie helfen Ihnen, den Preis zu drücken – fünf bis zehn Prozent sind normalerweise realistisch.