Reservierung und Vertrag: So läuft ein Apartmentkauf ab

Haben Sie ein Apartment gefunden und den Zuschlag dafür erhalten, geht es ans Eingemachte: Auch hier können Sie bares Geld sparen oder Betrug vermeiden – wenn Sie sich vorher gut informieren.

So gibt es verschiedene Kaufarten für eine Immobilie – und jede hat ihre Vor- und Nachteile.

Es gibt drei Kaufarten – und nicht jede eignet sich als Kapitalanlage

  1. Standardkauf: Der Standardkauf ist mit Abstand die häufigste Form des Immobilienkaufs. Dabei wird die Wohnung zum vereinbarten Preis gekauft und sofort oder in Raten bezahlt.
  2. Im Erbbaurecht: Dabei kaufen Sie die Wohnung für eine bestimmte Laufzeit vom sogenannten Erbbaurechtsgeber und zahlen dafür einen monatlichen Erbbauzins. Diese Kaufart kommt Ihnen meist günstiger als der Standardkauf. Ein großer Nachteil ist aber, dass Sie das Apartment so schwer weiter zu verkaufen können – immerhin wird Ihr Besitz ja einmal ablaufen. Nach Beendigung der Laufzeit kann es nämlich sein, dass der Erbbaurechtsgeber die Wohnung wieder übernimmt.
  3. Leibrente: Bei dieser Kaufart zahlt der Käufer dem Verkäufer in bestimmten Abständen eine Leibrente. Die Leibrente müssen Sie solange zahlen, bis der Verkäufer stirbt. Somit ist der Gesamtpreis abhängig von der Lebensdauer des Verkäufers – seine Erben haben keinen Anspruch auf Leibrente. Der Käufer wird sofort nach Abschließung des Kaufvertrages zum Eigentümer und muss meist noch eine Einmalzahlung leisten.
Ein Mann unterschreibt einen Kaufvertrag für eine Wohnung, während seine Frau die Schlüssel entgegennimmt.

Ein Kaufvertrag für eine Wohnung sollte möglichst viele Details enthalten. Quelle:©iStock/Ridofranz

 

Vor dem Kauf: Grundbucheintrag prüfen

Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt noch einen Blick ins Grundbuch werfen. Denn wenn Sie die Grundbucheinträge Ihrer Wunschwohnung prüfen, können Sie feststellen, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist bzw. ob Dienstbarkeiten auf der von Ihnen favorisierten Immobilie liegen.

Denkbare Dienstbarkeiten sind beispielsweise eine festgeschriebene Duldung oder Baulasten. Am einfachsten beantragen Sie mit einer Bestätigung des jetzigen Besitzers (ein seriöser Verkäufer stellt Ihnen diese sicher aus) eine Einsicht ins Grundbuch. Dabei sollten Sie auch in Erfahrung bringen, ob eine Auflassungsvormerkung vorliegt, in der ein Eigentumsübergang an einen Dritten angekündigt wird.

Ein Apartment reservieren

Manchmal kann ein Käufer trotz Zustimmung des Verkäufers ein Apartment nicht kaufen, sei es, weil Sie noch etwas Zeit brauchen, um die Finanzierung zu regeln oder weil die Eigentumsverhältnisse noch nicht geklärt sind (Beispiel: Erbgemeinschaft). Wenn dieser Fall auf Sie zutrifft, dann können Sie die 1-Zimmer-Wohnung mit einem Vorvertrag reservieren.

Dieser Vertrag sorgt dafür, dass niemand kurzfristig aussteigt und muss vom Notar geregelt werden. Beachten Sie, dass der Vorvertrag folgende Punkte enthält:

  • Namen der Käufer und Verkäufer
  • Kaufgegenstand (auch Möbel)
  • Grundstücksbezeichnung
  • Flurnummer
  • Kaufpreis
  • Frist
  • Schadensersatzklausel
  • Kaufvertrag

Jetzt wird es offiziell: Der Termin beim Notar

Wenn Sie die Finanzierung des Immobilienkaufs, den Kaufpreis und die Eigentumsverhältnisse geklärt haben, können Sie zusammen mit dem Verkäufer den Gang zum Notar planen. Dieser macht den Kauf des Apartments offiziell und rechtsgültig. Die Kosten des Notars werden normalerweise vom Käufer, also von Ihnen, getragen und betragen ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Der Notar wird Ihnen schon mehrere Tage vor dem Notartermin den Vertrag zuschicken, damit Sie ihn genau durchlesen können. Wenn Sie sich unsicher fühlen, können Sie einen Gutachter hinzuziehen oder den Notar um eine Beratung bitten. Diese Beratung gehört zu den Pflichten des Notars als neutrale Instanz – er ist in dem Preis enthalten, den Sie sowieso für die Vertragsregelung zahlen müssen.

Achten Sie generell darauf, dass möglichst viele Punkte in dem Vertrag abgedeckt werden. Was nicht drinsteht, gilt als nicht besprochen und kann dann nicht eingefordert werden. Außerdem sollten unbedingt Name, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Termin, Grundbucheinträge und der Hinweis auf eine mögliche Belastung des Apartments korrekt angegeben sein.

Zum Notartermin für den Apartmentkauf müssen beide erscheinen. Der Notar liest dann den Vertrag vor und klärt Anmerkungen. Sind der Verkäufer und Sie einverstanden und unterschreiben, erstellt der Notar eine Beurkundung. Damit hat der Vertrag offizielle Gültigkeit und ist ein schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft. Nun  haben Sie als Käufer den festgelegten Preis zu zahlen und der Verkäufer überträgt Ihnen im Gegenzug sein Eigentum.

Meist zahlen Sie den vereinbarten Kaufpreis auf ein extra vom Notar dafür eingerichtetes Konto. Danach leitet der Notar eine Umschreibung des Grundbucheintrags in die Wege und das Eigentum an der Immobilie geht endgültig auf Sie über. Das kann bis zu einem Jahr dauern – aber keine Angst: Eigentümer sind Sie eigentlich schon nach Abschließung des Vertrags. Der Verkäufer bekommt allerdings erst nach der Umschreibung im Grundbuch das von Ihnen gezahlte Geld überwiesen.


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