Das Apartment als Kapitalanlage: So machen Sie Gewinn
Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) aus dem Jahre 2014 erzielen die deutschen Immobilienbesitzer nur eine geringe Rendite – ein Drittel sogar gar keine. Wir zeigen, wie Sie es besser machen.
Das müssen Sie beachten, wenn Sie Rendite machen wollen
- Höhere Quadratmeterpreise: Da die Gesamtmiete bei 1-Zimmer-Wohnungen niedrig ist, können Sie als Vermieter höhere Quadratmeterpreise verlangen.
- Die Lage ist wichtig: Wer Gewinn aus dem Wohnungskauf schlagen will, sollte unbedingt ein Apartment in einer guten oder mittleren Lage in einer urbanen Gegend kaufen. Viele Experten empfehlen vor allem die mittlere Lage: Die Kosten (auch die laufenden) sind normalerweise nicht so hoch wie bei einer guten Lage, trotzdem können die 1- Zimmer-Wohnungen zuverlässig vermietet werden. Von einer mittleren Lage wird gesprochen, wenn man vor Ort eine gute Anbindung ins Zentrum vorfindet und alle wichtigen Anlaufstellen wie Einkaufsmöglichkeiten, Unternehmen und Schulen in der Nähe sind. Wollen Sie allerdings ein Apartment an Studenten vermieten, sollten Sie beachten, dass dieses Klientel eine zentrumsnahe Unterbringung bevorzugt.
Ein Apartment lohnt sich erst unter bestimmten Voraussetzungen als Kapitalanlage. Quelle:©iStock/Ridofranz
- Stadtgröße: Bei der Auswahl des Standortes sollten Sie eine Stadt mit mindestens 50.000 Einwohnern wählen – erst ab dieser Größe können Sie den Wiederverkaufswert, die Preisentwicklung und den Wohnungsmarkt verlässlich einschätzen. Darüber hinaus gibt es dort genug potentielle Mieter.
- Wenn möglich, Finger weg von den Großstädten: Deutsche Großstädte wie München, Stuttgart oder Hamburg verlieren bei vielen Anlegern ihren Reiz, weil die Preise im Verhältnis zu den Mieten viel stärker steigen.
- B-Städte werden bevorzugt: Immer begehrter werden dagegen die sogenannten B-Städte. Das sind kleinere Städte mit Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum, hoher Lebensqualität und Hochschulen. Diese bieten bei gleichem Risiko höhere Renditen. Beispiele hierfür wären Ingolstadt, Oldenburg oder Potsdam. Vorsicht: Wenn die Stadt mit einem Strukturwandel – wie beispielsweise Wuppertal – zu kämpfen hat, dann sollten Sie beim Kauf vorsichtig sein. Mehr dazu können Sie in unserem Artikel, wo Sie Ihre Wohnung am besten kaufen lesen.
- Wiederverkaufswert: Der Wiederverkaufswert muss signifikant höher sein als der Kaufpreis plus die laufenden Nebenkosten. Zu den Nebenkosten gehören neben den Kaufkosten (Notar) auch die Versicherungen, Steuern und Sanierungsmaßnahmen sowie das Hausgeld.
- Altbau: Wegen der höheren Preise und gleichzeitigen Stagnierung der Mieteinnahmen durch die Mietpreisbremse werfen Apartments in Neubauten eine geringere Rendite ab als eine vergleichbare Altbauwohnung.
- Steuern: Ein Wohnungskauf bringt Ihnen meist keine steuerlichen Vorteile – Sie müssen vielmehr Steuern auf Mieteinnahmen zahlen. Diese Steuern sind von Ihrem persönlichen Einkommen abhängig. Vor allem beim Erwerb einer Wohnung in einer Denkmalschutzimmobilie sollten Sie vorher einen Steuerberater um Rat fragen. Denn Steuern können die Rendite schmälern.
- Mieter: Damit Ihre Investition von Erfolg gekrönt wird, brauchen Sie unbedingt einen zuverlässigen Mieter. Falls Sie eine Wohnung kaufen, in der schon ein Mieter lebt, sollten Sie in Erfahrung bringen, ob es in der Vergangenheit Probleme mit den Mietzahlungen gab.
- Wohnanlage: Experten empfehlen, am besten eine komplette Wohnanlage zu kaufen. Dies ist natürlich extrem teuer und nur für Besserverdiener möglich. Mit so einem Kauf sinkt das allgemeine Risiko für Mietausfälle und Sie müssen sich nicht mit etwaigen anderen Eigentümern in den Wohnanlagen herumschlagen, die auf Versammlungen gegen Ihren Willen für oder gegen bestimmte Maßnahmen stimmen könnten.
- Zeit: Wer eine Wohnung kaufen will, muss viel Zeit einplanen und sollte sich bei der Suche nicht beeilen müssen, sondern warten können, bis die geeignete Immobilie auf dem Markt ist. Außerdem müssen Sie nach dem Kauf mit einplanen, dass Sie Ihr Apartment verwalten müssen, was Sie zusätzlich Zeit kosten wird. Bonus: Wenn Sie die Immobilie erst nach 10 Jahren weiterverkaufen oder selbst darin gewohnt haben, müssen Sie den Gewinn, den Sie dabei erzielen, nicht versteuern.
Fallen Sie nicht auf die Bruttorendite herein
Das Wort Bruttorendite lässt es schon erahnen: Wenn Sie in einer Immobilienbroschüre eine hohe Bruttorendite entdecken, heißt das noch lange nicht, dass Sie beim Kauf ein gutes Geschäft machen – denn Bewirtschaftungskosten wie Hausverwaltung und Instandhaltung bleiben darin unberücksichtigt. Nichtsdestotrotz geben viele Makler bei den zum Verkauf stehenden Wohnungen nur die Bruttorendite an.
So berechnen Sie die Nettorendite
Wenn Sie die Nettorendite berechnen wollen, müssen Sie folgendermaßen vorgehen:
- Kaufpreis + Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar) = Anschaffungskosten
- Miete – Bewirtschaftungskosten = Nettomiete
- Nettomiete / Anschaffungskosten = Nettorendite (die tatsächliche Rendite!)
Die Nettorendite sollten Sie unbedingt kennen, bevor Sie einen Immobilienkauf tätigen.
Vor- und Nachteile einer Immobilien-Kapitalanlage
| Vorteile | Nachteile |
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