Der Wohnungskauf wird immer teurer und die Renditen immer kleiner – wo lohnt es sich also noch, eine Immobilie zu kaufen? Wir geben Ihnen einen kleinen Überblick über den Immobilienmarkt in Deutschland.
Stadt oder Land – wo investiere ich am besten?
Generell gilt: Investieren sollten Sie besser in städtische Lagen, da erst ab einer Einwohnerzahl von über 50.000 Menschen verlässliche Vergleichsdaten herangezogen werden können. Sind Sie Laie im Immobiliengeschäft, dann machen Sie sich also lieber in einer Stadt mit einer günstigen Wirtschaftsprognose auf die Suche.
Deshalb ist der Boom im Wohnungskauf auch in den deutschen Großstädten sehr ausgeprägt – und lässt die Renditen dort schrumpfen.
Wir zeigen am Beispiel München die Vor- und Nachteile vom Wohnungskauf in Großstädten.
Nicht nur das Münchner Zentrum ist teuer. / Quelle:©iStock/Mapics
Apartments in München: Eine gute Kapitalanlage?
Vorteile Münchens: Wirtschaftsboom, hohe Lebensqualität, junge Zuwanderer
Für München spricht vor allem der langjährige Wirtschaftsboom, der wohl auch noch etwas anhalten wird. Die Stadt ist Standort großer Konzerne wie BMW und Siemens und hat vielen Universitäten.
Außerdem lockt die bayerische Landeshauptstadt mit einer hohen Lebensqualität: München ist eine schöne Stadt mit vielen Parks und einer niedrigen Kriminalitätsrate. Die Sonnenstunden sind höher als in vielen anderen deutschen Städten; Berge und Seen zum Entspannen nur eine Autostunde entfernt.
Aus diesen Gründen lockt die Stadt vor allem junge Menschen an. Seit der Jahrtausendwende wächst München unaufhörlich und stärker als viele andere Regionen – und die Stadt hat es versäumt, auf das Wachstum zu reagieren und bezahlbare Wohnungen zu bauen. Dadurch haben sich die Mieten in München in den letzten 20 Jahren fast verdoppelt (zum Teil aber auch deswegen, weil ebenso die Nebenkosten stark gestiegen sind).
Apartments sind heiß begehrt: Da die Stadt zahlreiche Studenten, Pendler und Berufseinsteiger anzieht, die sich größere Wohnungen nicht leisten können oder wollen, sind 1-Zimmer-Wohnungen für sie eine gute Alternative.
Wer viel Geld und einen langen Atem mitbringt, kann – wenn sich der Markt so weiter entwickelt – auf einen hohen Wiederverkaufswert hoffen.
Nachteile Münchens: Hohe Preise und kleine Renditen
Auf der anderen Seite schlagen sich diese Vorteile in hohen Preisen und einem übersättigten Wohnungsmarkt nieder. Wer eine Wohnung kaufen möchte, muss mit hohen Preisen, kleinem Angebot und großer Konkurrenz rechnen.
Manche Experten befürchten sogar, dass sich eine Immobilienblase in München zusammenbraut und die Immobilien dort überbewertet werden. Das heißt, dass der Wiederverkaufswert stagnieren oder sogar sinken könnte und Sie ein Verlustgeschäft machen.
Der größte Nachteil ist jedoch, dass die Wohnungspreise im Vergleich zu den Mieten noch viel stärker gestiegen sind. Eine schlechte Nachricht für Kapitalanleger, da dies die Rendite erheblich schmälert.
In Großstädten steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten
Genauso verhält es sich in den anderen Großstädten Deutschlands: Auch in Berlin, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart steigen die Preise für Wohnungen stärker als die Mieten. Beispiel Hamburg: Laut „Handelsblatt“ stieg dort der Preis für eine Wohnung seit 2004 um 81 Prozent, während die Mieten in diesem Zeitraum nur 40 Prozent zulegten.
Das ist für Kaufwillige mit wenig Eigenkapital eine schlechte Nachricht, die das Apartment über die Mieten abbezahlen und schnell weiterverkaufen wollen. Auf der anderen Seite winken gute Wiederverkaufswerte, die aber wohl vor allem Großanlegern zu Gute kommen werden.
Ranking-Gewinner: Leipzig
Für kleine Kapitalanleger wäre es demnach sinnvoller, in sogenannten B-Städten ein Apartment zu kaufen – diese versprechen Ihnen eine höhere Rendite. Unter den B-Städten versteht man kleinere Städte mit Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum wie Ingolstadt, Oldenburg oder Potsdam.
Bei einer Analyse in der „Wirtschaftswoche“ schnitt die Stadt Leipzig am besten ab – auch Faktoren wie Leerstand sowie wirtschaftliche und demographische Entwicklungen wurden mit einberechnet. Die Stadt, die in den 90er Jahren mit Leerstand und Abwanderung zu kämpfen hatte, ist nun vor allem bei gebildeten, jungen Menschen sehr beliebt. Leipzig lockt viele Studenten und junge Berufstätige an, aber auch Zuzügler aus dem Umland. Die Wirtschaftsprognosen fallen günstig aus – und die Leerstände verschwinden.